CCII: QUALE DIRITTO PREVALE TRA IL DIRITTO ALLA CASA E IL DIRITTO DI CREDITO NEL CONTRATTO PRELIMINARE DI IMMOBILE A USO ABITATIVO

Diritto alla casa o diritto di credito

In questo articolo viene argomentata una questione affrontata recentemente dall’Avv. Fabrizio Valerio Bonanni Saraceno, con la collaborazione dei colleghi dello studio legale Bonanni Saraceno, a tutela di un proprio assistito.

Il tema è di grande attualità e rilevanza giuridica, sopratutto in riferimento a quanto previsto dal correttivo ter del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza, che il prossimo 15 settembre c.a. dovrebbe essere pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale.

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La problematica del contratto preliminare nel contesto delle procedure di crisi, come il fallimento e la liquidazione giudiziale, è complessa e si articola su diversi piani giuridici. I principali profili problematici riguardano:

Opponibilità dell’obbligo di concludere il contratto: In caso di fallimento del promittente venditore, il contratto preliminare potrebbe non essere opponibile alla massa fallimentare, rendendo incerto il destino del contratto definitivo. Questo problema riguarda soprattutto la protezione del promissario acquirente, che si trova in una posizione di vulnerabilità se il contratto preliminare non è stato trascritto prima dell’apertura della procedura concorsuale.
Pagamenti effettuati prima dell’apertura della procedura: Un altro aspetto delicato è quello dei pagamenti parziali o totali effettuati dal promissario acquirente prima dell’apertura del fallimento. La giurisprudenza e la dottrina discutono sulla possibilità che tali pagamenti possano essere considerati come prededucibili, ossia aventi un diritto di prelazione rispetto ad altri creditori, o se essi debbano essere restituiti alla massa fallimentare.
Prezzo concordato nel preliminare: Il prezzo stabilito nel contratto preliminare potrebbe non essere rispettato durante la fase di liquidazione, soprattutto se il valore del bene è cambiato nel frattempo. Questo crea incertezze per entrambe le parti e potrebbe rendere difficile la stipula del contratto definitivo.
Preliminari per l’acquisto dell’abitazione: In questo ambito, il legislatore ha introdotto una disciplina speciale per tutelare l’acquirente di immobili destinati ad abitazione, soprattutto alla luce delle frequenti crisi del settore immobiliare. La legge 210/2004 e il D.Lgs. 122/2005, così come le successive modifiche, hanno cercato di garantire la protezione del promissario acquirente in caso di fallimento del costruttore, prevedendo, ad esempio, l’obbligo per il venditore di rilasciare una fideiussione a garanzia delle somme versate.

La disciplina di questi aspetti ha subito significativi cambiamenti con l’introduzione del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza, che ha riformato in maniera sostanziale la legge fallimentare. Tuttavia, il percorso di queste riforme è stato travagliato, caratterizzato da oscillazioni e aggiustamenti, anche in seguito all’intervento delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, che hanno fornito un’interpretazione sistematica della normativa previgente.

Il Decreto Legislativo correttivo al Codice della crisi ha cercato di armonizzare e risolvere alcune delle contraddizioni emerse, ma la materia rimane estremamente complessa e soggetta a continui sviluppi giurisprudenziali. Il ruolo delle Sezioni Unite è stato fondamentale nel delineare i criteri interpretativi della disciplina, cercando di bilanciare le esigenze di tutela dei creditori con quelle del promissario acquirente, soprattutto in un contesto sociale che vede nell’acquisto della casa un bisogno primario da tutelare.

La disciplina del contratto preliminare nelle procedure di crisi, in particolare nel contesto del fallimento e della liquidazione giudiziale, è caratterizzata da una notevole complessità e da continue evoluzioni normative e giurisprudenziali.

Disciplina generale e principio di scelta del curatore: In base al principio generale, la scelta di continuare o sciogliere i contratti in corso, compresi i preliminari, spetta al curatore fallimentare. Tuttavia, questa regola è stata oggetto di deroghe e adattamenti. In particolare, il trattamento del credito del promissario acquirente nel caso di scioglimento del contratto è stato disciplinato sia dalla legge fallimentare (art. 72, comma 4 e comma 7) sia dal nuovo Codice della crisi e dell’insolvenza (art. 172, comma 4). In entrambi i casi, il credito derivante dal mancato adempimento del contratto è riconosciuto, ma senza che sia dovuto il risarcimento del danno.

Tutela del preliminare immobiliare: Una particolare attenzione è stata riservata ai contratti preliminari aventi per oggetto immobili destinati ad abitazione principale del promissario acquirente o alla sede principale della sua attività d’impresa. In tal caso, il D.L. 669/1996, convertito in L. 30/1997, ha introdotto l’art. 2645 bis nel Codice civile, che prevede la possibilità di trascrivere il contratto preliminare di vendita immobiliare. La trascrizione consente al promissario acquirente di ottenere una tutela rafforzata in caso di fallimento del promittente venditore.

Privilegio speciale: Se il curatore si scioglie dal preliminare trascritto prima del fallimento, il credito per gli acconti sul prezzo versati viene riconosciuto come privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto, purché gli effetti della trascrizione non siano cessati alla data della dichiarazione di fallimento (art. 73, comma 7, L. fall.). Questa tutela è stata ulteriormente rafforzata con l’introduzione del comma 8, che estende la protezione anche agli immobili destinati all’attività d’impresa dell’acquirente.

Esclusione dalla revocatoria: Infine, il D.Lgs. 169/2007 ha introdotto una disposizione specifica (art. 67, lett. c) che esclude dalla revocatoria fallimentare le vendite e i preliminari di vendita trascritti, purché conclusi a giusto prezzo e aventi ad oggetto immobili destinati ad attività d’impresa.

In sintesi, la disciplina del contratto preliminare nelle procedure concorsuali si è evoluta per fornire maggiori garanzie ai promissari acquirenti, soprattutto nel contesto immobiliare, cercando di bilanciare le esigenze di tutela dei creditori e dei consumatori/acquirenti in una situazione di crisi.

L’articolo 72, comma 8, della legge fallimentare introduce una significativa deroga al principio generale secondo cui spetta al curatore fallimentare decidere se subentrare o sciogliere i contratti pendenti al momento della dichiarazione di fallimento. In particolare, nel caso del contratto preliminare avente per oggetto un immobile destinato ad abitazione principale del promissario acquirente o alla sede principale della sua attività d’impresa, la facoltà di scelta non è più del curatore, ma viene attribuita al terzo in bonis, ovvero all’acquirente.

Principio di successione ex lege del curatore

Secondo il comma 8 dell’art. 72 L. fall., il curatore è obbligato a subentrare nel contratto preliminare, senza possibilità di sciogliersi da esso, trasformandosi di fatto nel promittente venditore ex lege. Questo comporta che il contratto preliminare vincola entrambe le parti, e il curatore deve adempiere agli obblighi del promittente venditore, trasferendo la proprietà dell’immobile all’acquirente, senza condizioni aggiuntive.

Problemi relativi alla cancellazione delle ipoteche

Uno dei problemi applicativi più complessi riguarda la sorte delle iscrizioni ipotecarie sull’immobile oggetto del preliminare. Il nodo centrale è se l’adempimento del contratto preliminare da parte del curatore possa essere considerato equivalente a una vendita coattiva fallimentare, che comporta la cancellazione delle ipoteche ai sensi dell’art. 108, comma 2, L. fall. Questo articolo prevede che, in caso di vendita fallimentare, le iscrizioni ipotecarie siano cancellate. Tuttavia, la natura contrattuale dell’adempimento del preliminare rende incerta l’applicabilità di questa disposizione.

Orientamenti giurisprudenziali contrastanti

La questione ha dato origine a diversi orientamenti giurisprudenziali. Alcuni tribunali, come quelli di Messina e Cagliari, hanno ritenuto ammissibile la cancellazione delle ipoteche, equiparando la vendita attuata dal curatore in esecuzione del preliminare a una vendita coattiva fallimentare. Altri tribunali, come quello di Milano, hanno invece negato tale possibilità, sottolineando la natura privatistica del contratto preliminare.

La sentenza della Cassazione n. 3310/2017

La Cassazione, con la sentenza n. 3310 del 2017, ha affermato che il trasferimento della proprietà in esecuzione di un contratto preliminare ai sensi dell’art. 72, comma 8, L. fall. deve essere considerato alla stregua di una vendita fallimentare, con conseguente applicazione dell’art. 108, comma 2, L. fall., e quindi con la cancellazione delle ipoteche. Tuttavia, la motivazione della sentenza è stata criticata per la sua scarsa argomentazione e per la mancata considerazione dei diritti dei creditori ipotecari.

Ordinanza della Cassazione n. 16166/2023

Di fronte alla persistenza di un forte contrasto tra gli orientamenti giurisprudenziali, la Cassazione, con l’ordinanza n. 16166 dell’8 giugno 2023, ha richiesto al Primo Presidente di valutare la rimessione della questione alle Sezioni Unite. Il quesito centrale è se l’art. 108, comma 2, L. fall. sia applicabile anche alle vendite attuate in forma contrattuale dal curatore in adempimento di un contratto preliminare, in cui egli è subentrato ex lege, senza il ricorso a una procedura competitiva e pubblicizzata.

Conclusioni

L’art. 72, comma 8, L. fall. rappresenta una deroga significativa nel sistema della legge fallimentare, imponendo la successione ex lege del curatore nei contratti preliminari e sollevando questioni complesse, soprattutto in relazione alla cancellazione delle ipoteche. La giurisprudenza è ancora divisa su questa materia, e la decisione delle Sezioni Unite potrebbe chiarire definitivamente l’applicabilità dell’art. 108, comma 2, L. fall. alle vendite attuate in esecuzione di un contratto preliminare.

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 7337 del 19 marzo 2024, hanno affrontato la questione cruciale dell’incompatibilità tra la vendita coattiva e la vendita privatistica in esecuzione di un contratto preliminare trascritto. Questa sentenza rappresenta un punto di svolta, chiarendo in maniera definitiva che l’art. 108, comma 2, della legge fallimentare non è applicabile ai trasferimenti di proprietà effettuati dal curatore in esecuzione di un contratto preliminare trascritto.

Incompatibilità tra vendita coattiva e vendita privatistica

Le Sezioni Unite hanno stabilito che la cancellazione delle iscrizioni ipotecarie, pignoramenti e altri vincoli da parte del giudice delegato, prevista dall’art. 108, comma 2, L. fall., è concepibile solo nel contesto di una vendita coattiva. Questo tipo di vendita è caratterizzato da una procedura aperta e competitiva, finalizzata a realizzare il miglior prezzo possibile per il bene acquisito all’attivo fallimentare, nell’interesse di tutti i creditori. La vendita coattiva è quindi intrinsecamente legata alla funzione liquidatoria del fallimento, in cui il giudice delegato ha il potere di emettere un decreto di cancellazione delle ipoteche.

La vendita in esecuzione del preliminare: una vendita privatistica

Al contrario, la vendita attuata dal curatore in esecuzione di un contratto preliminare, nel quale è subentrato ex lege, è considerata una vendita privatistica. Nonostante il coinvolgimento del curatore e l’autorizzazione del comitato dei creditori, questa vendita non perde il suo carattere originario di vendita volontaria, stipulata tra privati. Le Sezioni Unite hanno ritenuto che l’assimilazione di tale vendita a una vendita coattiva sia priva di fondamento giuridico. In particolare, la Corte ha criticato l’argomento che tale vendita possa essere considerata “concorsuale” e quindi soggetta alle stesse regole della vendita fallimentare, inclusa la cancellazione delle iscrizioni ipotecarie.

Critica alla precedente giurisprudenza

La sentenza n. 7337/2024 ha espressamente criticato la precedente decisione della Cassazione n. 3310 del 2017, che aveva esteso l’applicazione dell’art. 108, comma 2, L. fall. alle vendite effettuate dal curatore in esecuzione di un preliminare trascritto. Le Sezioni Unite hanno sottolineato che questa estensione non trova alcun riscontro normativo e che la giustificazione addotta dalla sentenza del 2017 era basata su un’interpretazione erronea e su un’analogia forzata tra due tipi di vendita giuridicamente distinti.

Conclusioni delle Sezioni Unite

In conclusione, le Sezioni Unite hanno escluso la possibilità di cancellare le iscrizioni ipotecarie nel caso di trasferimenti attuati dal curatore in esecuzione di un contratto preliminare, ribadendo l’incompatibilità tra la natura privatistica di tale vendita e il regime della vendita coattiva fallimentare. Questa decisione ha quindi segnato un ritorno a una rigorosa distinzione tra le diverse modalità di liquidazione dei beni nel contesto del fallimento, rispettando la specificità di ciascuna procedura e garantendo la tutela dei diritti dei creditori ipotecari.

La recente sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione, n. 7337 del 19 marzo 2024, ha confermato l’inapplicabilità dell’art. 108, comma 2, della legge fallimentare alle procedure di trasferimento immobiliare effettuate dal curatore fallimentare in esecuzione di un contratto preliminare trascritto. Questo pronunciamento fornisce un chiarimento definitivo riguardo al conflitto tra il diritto del promissario acquirente di un immobile destinato all’uso abitativo e il diritto di prelazione e sequela del creditore ipotecario.

Inapplicabilità della purgazione ipotecaria

La sentenza stabilisce che la cancellazione delle iscrizioni ipotecarie e delle trascrizioni, prevista dall’art. 108, comma 2, L. fall., si applica esclusivamente alle vendite fallimentari che hanno natura coattiva e che fanno parte del processo di liquidazione dell’attivo fallimentare. In questo contesto, la vendita è finalizzata a massimizzare il realizzo a favore dei creditori attraverso un processo competitivo. Tuttavia, nel caso di esecuzione di un contratto preliminare, l’immobile promesso resta esterno alla massa attiva del fallimento, poiché il promissario acquirente ha già acquisito un diritto opponibile ai creditori tramite la trascrizione del preliminare.

Deroga del diritto allo scioglimento del contratto

L’art. 72, comma 8, L. fall., esclude la possibilità per il curatore di sciogliersi dal contratto preliminare trascritto, quando riguarda immobili destinati a uso abitativo o imprenditoriale. Questo implica che il curatore deve rispettare l’obbligo contrattuale, subentrando nel contratto e, se necessario, eseguendolo in forma specifica ai sensi dell’art. 2932 c.c., con una sentenza costitutiva che trasferisce la proprietà dell’immobile.

Esclusione della cancellazione delle ipoteche

Tuttavia, la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. non comporta la cancellazione automatica delle ipoteche o trascrizioni gravanti sull’immobile. La funzione della sentenza è semplicemente quella di trasferire la proprietà, lasciando inalterati gli eventuali vincoli. Di conseguenza, il promissario acquirente non può beneficiare della “purgazione” prevista dall’art. 108, comma 2, L. fall., poiché questa è riservata alle vendite coattive che rientrano nella liquidazione fallimentare.

Conseguenze per l’acquirente

Nel caso in cui l’immobile trasferito in esecuzione del preliminare resti gravato da ipoteche o altri vincoli, l’acquirente può far valere l’inadempimento del venditore (e quindi del curatore, subentrato nel contratto) ai sensi degli artt. 1482, 1483, e 1484 c.c., che disciplinano la vendita di beni gravati da garanzie reali o da vincoli. Questi articoli prevedono diverse tutele per l’acquirente, che potrebbe chiedere la risoluzione del contratto o una riduzione del prezzo, o ancora un risarcimento per l’evizione.

Persistenza della normativa nelle procedure in corso

La normativa fallimentare precedente, inclusa la disciplina dell’art. 108, comma 2, L. fall., continua a essere applicabile nelle procedure fallimentari ancora in corso durante la fase transitoria verso il Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (CCII). La sentenza n. 7337/2024, quindi, si inserisce in questo quadro normativo, fornendo un’interpretazione che rispetta i principi di diritto comune e correggendo le criticità emerse dalla precedente giurisprudenza, come la sentenza Cass. n. 3310 del 2017.

In sintesi, la sentenza delle Sezioni Unite n. 7337 del 2024 rafforza l’autonomia delle procedure di esecuzione del contratto preliminare rispetto alla liquidazione fallimentare, confermando che la purgazione delle iscrizioni ipotecarie non si applica a queste operazioni, ma rimane circoscritta alle vendite fallimentari coattive.

La disciplina del Codice della Crisi

Il Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza (CCII) ha introdotto una serie di modifiche significative alla normativa precedente, in particolare per quanto riguarda la tutela dei diritti del promissario acquirente e del creditore ipotecario. Queste modifiche hanno reso più complesso il panorama giuridico, introducendo nuovi meccanismi e regole che, in parte, riprendono e modificano principi già esistenti nella legislazione fallimentare.

1. Il Subentro del Curatore nel Contratto Preliminare:
L’art. 173 del CCII conferma l’obbligo per il curatore fallimentare di subentrare nel contratto preliminare di vendita trascritto, relativo ad un immobile ad uso abitativo o destinato ad attività imprenditoriale. Tuttavia, contrariamente alla disciplina precedente, la nuova normativa prevede che il promissario acquirente debba avanzare la sua pretesa di esecuzione del contratto attraverso il procedimento di accertamento del passivo, piuttosto che con un’azione giudiziale ordinaria. Questo spostamento del contesto giuridico trasforma la natura della pretesa, che da obbligazione contrattuale (facere) si converte in una rivendicazione della proprietà del bene, da risolvere nel concorso dei creditori.

2. Rideterminazione del Prezzo e degli Acconti:
Un aspetto innovativo e controverso del CCII riguarda la possibilità di rideterminare il prezzo dell’immobile oggetto del preliminare. Il legislatore ha introdotto un meccanismo per limitare l’opponibilità alla massa dei creditori degli acconti versati dal promissario acquirente. Secondo la normativa, l’opponibilità è ridotta alla metà degli acconti versati, obbligando l’acquirente a integrare la parte rimanente del prezzo, che non viene riconosciuta come opponibile alla massa fallimentare. Questo crea un’inefficacia relativa degli acconti versati, valida solo nei confronti della massa e non nei confronti dell’originario promittente venditore nel caso di ritorno in bonis.

3. Applicazione dell’Effetto Purgativo:
Il CCII, con il comma 4 dell’art. 173, estende l’effetto purgativo previsto per le vendite coattive concorsuali, disciplinato dall’art. 217 CCII (ex art. 108 L. fall.), anche alle vendite effettuate in esecuzione di un contratto preliminare. Questo comporta che, nel caso in cui il curatore proceda alla vendita in esecuzione del preliminare, le iscrizioni ipotecarie e le trascrizioni relative ai diritti di prelazione, pignoramenti e sequestri vengano cancellate dal giudice delegato. Si tratta di una rilevante deroga ai principi del diritto comune, in particolare al diritto di sequela del creditore ipotecario sancito dall’art. 2808 c.c., e alla disciplina sulla cancellazione delle ipoteche prevista dagli artt. 2878 e 2882 c.c.

4. Criticità e Deroghe:
L’estensione dell’effetto purgativo anche alle vendite in esecuzione del preliminare appare come una significativa deviazione dai principi tradizionali del diritto fallimentare e delle esecuzioni, poiché trasforma una vendita che, in origine, non aveva finalità liquidatorie in una che, di fatto, può incidere sui diritti dei creditori ipotecari. Questa disposizione contrasta con la recente giurisprudenza della Corte di Cassazione, che aveva chiarito la distinzione tra la vendita coattiva fallimentare, con i relativi effetti purgativi, e la vendita effettuata dal curatore in adempimento di un preliminare.

Conclusione:
Il Codice della Crisi ha introdotto innovazioni che tentano di bilanciare la tutela del promissario acquirente e del creditore ipotecario, ma con scelte normative che, in parte, sembrano contraddire i principi consolidati dalla giurisprudenza. La natura ibrida del nuovo sistema, dove elementi di diritto concorsuale si mescolano con principi di diritto contrattuale, genera incertezze interpretative che potrebbero richiedere ulteriori interventi normativi o interpretativi per stabilizzare la disciplina applicabile alle vendite in esecuzione di contratti preliminari trascritti.

Le Modifiche del Decreto Correttivo del 2024

Il decreto correttivo varato dal Consiglio dei Ministri il 10 giugno 2024 ha introdotto significative modifiche al Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza (CCII), mirate a mitigare il conflitto tra il diritto alla casa e il diritto di credito, con un’attenzione particolare alla protezione dei promissari acquirenti di immobili destinati ad abitazione principale.

1. Estensione dell’Effetto Purgativo:
Il decreto ha confermato l’estensione dell’effetto purgativo, originariamente previsto per le vendite coattive concorsuali, anche ai trasferimenti effettuati in adempimento di un contratto preliminare. Questo significa che, una volta riscosso integralmente il prezzo di vendita, il giudice delegato può procedere alla cancellazione delle ipoteche e degli altri vincoli sull’immobile. Questo intervento, volto a tutelare il “diritto alla casa”, sacrifica gli interessi del creditore ipotecario, ponendo l’accento sulla protezione sociale del promissario acquirente, considerato in molti casi parte più debole.

2. Introduzione del Diritto di Contestazione del Prezzo:
Per bilanciare la deroga ai diritti del creditore ipotecario, è stato introdotto un nuovo comma 3 bis all’art. 173 del CCII, che riconosce al creditore ipotecario il diritto di contestare la congruità del prezzo pattuito nel preliminare tramite un’impugnazione. Questa contestazione, disciplinata dall’art. 206, comma 3, può portare allo scioglimento del contratto qualora si dimostri che il prezzo fosse inferiore al valore di mercato di almeno un quarto al momento della stipula del contratto. Questa misura introduce una sorta di “revocatoria fallimentare” a tutela del creditore ipotecario, permettendogli di contestare contratti ritenuti pregiudizievoli.

3. Possibilità di Correzione del Prezzo da Parte del Promissario Acquirente:
Il promissario acquirente, per evitare lo scioglimento del contratto, può sanare la situazione versando la differenza tra il prezzo pattuito e quello accertato come congruo. Tuttavia, questa correzione deve avvenire prima che il collegio decida sull’impugnazione del creditore ipotecario, secondo quanto previsto dall’art. 207, comma 3. Questo obbligo pone il promissario acquirente in una posizione delicata, richiedendo un rapido intervento finanziario per mantenere l’efficacia del contratto.

4. Modifiche alla Disciplina degli Acconti:
Un’altra modifica significativa riguarda la disciplina degli acconti versati dal promissario acquirente. La regola originaria, che limitava l’opponibilità alla massa dei creditori alla metà degli acconti versati, è stata rivista. Ora, l’opponibilità è ripristinata per l’intero importo, a condizione che il promissario acquirente dimostri che i pagamenti siano avvenuti tramite mezzi tracciabili. Questo cambiamento mira a garantire la trasparenza e la correttezza delle transazioni, condizionando la tutela del promissario acquirente al rispetto delle norme fiscali e alla tracciabilità dei pagamenti.

5. Correttezza della Negoziazione e Onere della Prova:
Il decreto ha rafforzato l’importanza della trasparenza e della correttezza nelle negoziazioni preliminari. Il promissario acquirente deve dimostrare che i pagamenti effettuati siano avvenuti in conformità agli obblighi fiscali e in modo tracciabile. La mancata osservanza di questi obblighi comporta la non opponibilità degli acconti alla massa dei creditori, influendo negativamente sui diritti del creditore ipotecario.

Conclusioni:
Il decreto correttivo del 2024 introduce un sistema più equilibrato tra la tutela del diritto alla casa e le ragioni del credito. Da un lato, viene rafforzata la protezione del promissario acquirente, in particolare per quanto riguarda la sua capacità di mantenere l’efficacia del contratto preliminare e l’opponibilità degli acconti. Dall’altro, il creditore ipotecario ottiene un nuovo strumento per contestare i contratti lesivi dei suoi diritti, in particolare in relazione alla congruità del prezzo di vendita. Queste modifiche rappresentano un tentativo del legislatore di conciliare due diritti fondamentali, cercando di bilanciare le esigenze sociali con quelle economiche.